Het takenpakket van de architect

In de praktijk is de rol van de architect niet beperkt tot het tekenen van bouwplannen en het controleren van de uitgevoerde werken. Het omvat ook de praktische begeleiding doorheen het bouwproces op basis van de specifiek overeengekomen architectenopdracht.

De architect is uw vertrouwenspersoon die uw wensen omzet in werkelijkheid. Hij staat u bij in de keuze van bouwmaterialen en helpt u bij het opvragen en vergelijken van offertes, daarbij rekening houdend met vakbekwaamheid en referenties en uw financiële slagkracht.

De architect is op de hoogte van de wettelijke en reglementaire bepalingen die van toepassing zijn op de constructie en inrichting van het gebouw. Hij controleert de kwaliteit van de werkzaamheden en of de werken uitgevoerd zijn conform de plannen en het lastenboek. Tijdens het gehele bouwproces is de architect uw onafhankelijke adviseur die u bijstaat met objectieve informatie over materialen, technieken en de wetgeving. Hij waakt er ook over dat u in orde bent met de wettelijke en administratieve voorschriften en levert bijstand bij de oplevering van het werk.

Het voorontwerp

Een voorontwerp is zelden meteen raak. Dikwijls moet een idee enige tijd bezinken of rijpen, zowel bij u als bij de architect. Daarom maakt de architect eerst een studie van het bouwproject waarbij hij rekening houdt met uw wensen en behoeften, uw budget, het bouwterrein en de voorschriften verbonden aan de omgevingsvergunning. Het resultaat is een voorontwerp dat u een eerste beeld geeft van hoe uw toekomstige woning er kan uitzien.

Een goed doordacht voorontwerp is van essentieel belang: het vormt namelijk de basis voor alles wat volgt. Neem dus ruim de tijd om het grondig te evalueren. Als het ontwerp niet beantwoordt aan uw verwachtingen, is dit het geschikte moment om bij te sturen. Wijzigingen doorvoeren tijdens het bouwproces kan de werken vertragen (bijvoorbeeld door het moeten aanvragen en laten afleveren van nieuwe vergunningen) en de kosten doen oplopen.

Zolang de belangrijkste projectgegevens, zoals de locatie en het programma, niet wijzigen, kunnen aanpassingen binnen de opdracht leiden tot verschillende voorontwerpen – in de praktijk is het aantal veelal beperkt tot maximum drie. De architect werkt de laatste, in samenspraak goedgekeurde versie uit en vult die aan met een beschrijving van de materialen en een eerste (of aangepaste) raming van de bouwkost.

In die fase beschikt u het best al over een onderzoek naar de bodemstabiliteit, de bodemsamenstelling en een correcte opmeting en uittekening van het perceel of de bestaande toestand van een gebouw. Dit kan problemen in een latere fase vermijden. Uw architect geeft u hierover meer uitleg.

De aanvraag van de omgevingsvergunning 

Op basis van het goedgekeurde voorontwerp en na eventuele raadpleging van de betrokken diensten, stelt de architect het dossier samen voor de aanvraag van de omgevingsvergunning. Dit dossier omvat onder meer alle wettelijk vereiste officiële formulieren; een situatieplan in de gemeente; een correct inplantingsplan dat uw woning situeert op het terrein (en eventueel ten opzichte van aanpalende constructies); de grondplannen, doorsneden en geveltekeningen; de vereiste foto’s van het terrein of de bestaande toestand; de aansluiting op openbare leidingen van de nutsvoorzieningen; de voorziening voor hemelwateropvang; de nodige informatie over bouwmaterialen en bouwtechnieken.

Het dossier moet digitaal worden ingediend via het omgevingsloket (www.omgevingsloket.be). De termijn waarbinnen de gemeente moet beslissen over de aanvraag van de omgevingsvergunning is wettelijk vastgelegd.

 

Het uitvoeringsontwerpdossier

Wanneer u de omgevingsvergunning hebt ontvangen, maakt de architect een uitvoeringsontwerpdossier op. Dit dossier omvat naast de uitvoeringsontwerpplannen en de nodige detailtekeningen, ook een lasten boek (bestek) en eventueel een samenvattende of gedetailleerde meetstaat. Dit laatste is geen wettelijk verplicht document, maar kan zijn nut bewijzen bij het opvragen van prijsoffertes.

Het administratieve lastenboek beschrijft de rechten en plichten van de partijen voor de uitvoering. Het omvat onder andere contractuele bepalingen met de aannemers over de uitvoering, kostprijs en uitvoeringstermijn. Het technische lastenboek omschrijft alle bijzonderheden van het gebouw, de aard en uitvoering van de werken en de kwaliteit en verwerking van de materialen. Detailtekeningen kunnen bepaalde constructie-elementen verduidelijken. In de meetstaat staan de hoeveelheden van alle materialen die gebruikt worden.

Aan de hand van het uitvoeringsontwerpdossier kunnen de aannemers eengedetailleerde offerte opstellen. Dring er bij de aannemers op aan een gedetailleerde offerte op te maken met vermelding van alle eenheidsprijzen.

Controle op de bouwplaats

Eenmaal het aannemingscontract getekend is, kunnen de werken echt van start gaan. De architect is wettelijk verplicht om de uitgevoerde werken te controleren. Dit betekent dat hij geregeld de uitgevoerde werken van de aannemer inspecteert, zijn aandacht vestigt op eventuele uitvoeringsfouten en samen met hem mogelijke problemen voorkomt en deze desgevallend oplost. Hij gaat ook na of de materialen overeenstemmen met de vereisten die beschreven zijn in het lastenboek. Daarnaast adviseert hij bij de planning van de verschillende aannemingen en houdt hij de timing in het oog. De architect bundelt alle informatie met betrekking tot het project in een werfverslag. Dit werfverslag omvat de vermelding van de datum en het uur van de werfbezoeken, een bondige commentaar op de uitgevoerde werken, de vorderingen of vertragingen van de werkzaamheden (bijvoorbeeld bij weer verlet), en de genomen beslissingen. De architect verdeelt het werfverslag onder alle betrokken partijen.

Wanneer de architect niet beantwoordt aan de verwachtingen die geformuleerd zijn in de architectenovereenkomst, kunt u hem voor gebeurlijke gebreken verantwoordelijk stellen. Wijs hem bij een gebrekkige uitvoering van zijn taak schriftelijk op zijn controleplicht.

De bouwplaats begeleiden tot de oplevering

Eenmaal de werkzaamheden in algemene of in afzonderlijke loten opgesplitste aanneming beëindigd zijn, kunnen ze worden opgeleverd. Het is de aannemer die om de oplevering moet verzoeken. Als de Woningbouwwet (beter bekend als de wet Breyne) van toepassing is, of als dit zo contractueel is bepaald, gebeurt de oplevering in twee fasen: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering. De tienjarige aansprakelijkheid start bij de voorlopige oplevering.

De aannemer kan de voorlopige oplevering vragen, zodra hij oordeelt dat hij de aanneming beëindigd heeft of wanneer normale bewoning mogelijk is of het project in gebruik kan worden genomen.

Samen met uw architect gaat u na of alle werken uitgevoerd zijn volgens de vereiste kwaliteitsnormen. Wanneer prijs aanpassingen en de prijs van eventuele meerwerken niet eerder werden besproken en vastgelegd, worden deze op dat moment kritisch doorgelicht. Van de oplevering wordt een proces-verbaal opgemaakt op datum, dat alle partijen ondertekenen. Als er geen tevredenheid is over het geleverde werk, kan de oplevering voorwaardelijk zijn of compleet geweigerd worden.

Voorwaardelijke weigering houdt in dat de aannemer alle eventuele gebreken die u vaststelt binnen een op dat moment te bepalen termijn moet herstellen, eventueel op straffe van een daaraan gekoppelde waarborgsom. Opgelet: als u de woning zonder voorbehoud betrekt, kan dat beschouwd worden als een onvoor waar delijke stil zwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering.

Na verloop van een bepaalde termijn, bijvoorbeeld één jaar na de voorlopige oplevering, volgt de definitieve oplevering. De definitieve oplevering kan stilzwijgend verlopen of gepaard gaan met een laatste bezoek aan de woning, waarbij nog eventuele onvolkomenheden en gebreken die tijdens dat jaar zichtbaar zijn geworden, kunnen worden vastgesteld en verholpen.