Veelgestelde vragen

Alle informatie hierover vindt u op de website van Ruimte Vlaanderen: www.ruimtevlaanderen.be

De brochure 'Stedenbouwkundige vergunning, melding en vrijstelling' legt uit welke regels van toepassing zijn op het vlak van de stedenbouwkundige vergunnings- en meldingsplicht voor ingrepen aan en rond de woning.

Met uw architect kan u bekijken welke vergunning u precies nodig hebt.

Bouwen of renoveren is in allereerste instantie dromen, knus wegdrijven op uw eigen verbeelding met als enige leidraad uw verlanglijstje. Maar dan moet uw droom in een concreet architecturaal project omgezet worden. Daarvoor heeft u een architect nodig die als het ware uw "alter ego" is. Een man of vrouw die uw wensen weet om te zetten in nieuwe vormen en volumes die aansluiten bij uw persoonlijkheid en leefwereld.

Een stabiele vertrouwensrelatie tussen bouwheer en architect is de beste garantie voor een geslaagd project. Neem daarom de nodige tijd om een architect te kiezen die bij u past. Er bestaat geen mirakelrecept dat een goede keuze garandeert. De kandidaat-bouwer kan best zijn licht opsteken bij vrienden of kennissen die reeds gebouwd of verbouwd hebben, huizen bezoeken, tijdschriften inkijken, kennissen bevragen enz. Mogelijk helpt het verhaal van een vriend of het ontdekken van een droomwoning u om de juiste architect te vinden. Ziet u een woning in de stijl die u ligt, dan kan u aanbellen en vragen wie de architect was en hoe de samenwerking verliep. Tevreden eigenaars, die in gelijkaardige omstandigheden gebouwd hebben, kunnen u dus zeker op weg helpen bij uw keuze.

Een eerste gesprek met een architect is in principe nog niet bindend, tenzij anders afgesproken. Het laat toe kennis met elkaar te maken en eerste ideeën/visies af te toetsen. Tijdens zo’n eerste gesprek kunnen volgende punten mogelijk afgetoetst worden: bouwstijl, budget, programma, planning enz. De architect luistert dan naar uw wensen, licht zijn visie daarop toe, legt eventueel enkele referenties voor en verduidelijkt de grote lijnen van een mogelijke samenwerking. Laat zo'n eerste contact u echter met nogal wat vragen achter, dan staat het u vrij nog even te rade te gaan bij een andere architecten. Heeft u dan uw juiste gesprekspartner gevonden, kan u overgaan tot het geven van een ontwerpopdracht.

Elke persoon die in België het beroep van architect wil uitoefenen moet ingeschreven zijn bij de Orde van Architecten. Opgelet: architecten die ingeschreven zijn als ambtenaar mogen niet als zelfstandig architect optreden. De wet staat ze niet toe om een opdracht van u te aanvaarden.

Op zoek naar een architect? Maak dan zeker ook gebruik van de zoekmachine op onze website.

Overeenkomstig de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect moet men een beroep doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering der werken, voor welke door de wetten, besluiten en reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd.

In de praktijk is de rol van de architect niet beperkt tot het tekenen van bouwplannen en het controleren van de uitgevoerde werken. Het omvat ook de praktische begeleiding doorheen het bouwproces op basis van de specifiek overeengekomen architectenopdracht. Daarnaast heeft de architect de plicht om advies en bijstand te verlenen aan de opdrachtgever.

De draagwijdte van de advies-en bijstandsverplichting van de architect hangt af van de eigen kennis en competenties waarover de opdrachtgever beschikt met betrekking tot de oprichting van het bouwwerk waarvoor hij een beroep doet op een architect.

Componenten van de advies- en bijstandsverplichting:

• De technische en architecturale kant van het bouwen

De bijstand van de opdrachtgever bij de zuiver technische en architecturale aspecten van het bouwproject, behoort tot de kern van de advies- en bijstandsverplichting van de architect. Dit onderdeel van de advies- en bijstandsverplichting sluit immers rechtstreeks aan bij de verplichte bouwbijstand bij het opstellen van de plannen en behoort aldus tot het monopolie van de architect.

In het kader van de technische bijstand dient de architect de opdrachtgever onder meer te informeren over de normaal te verwachten technische moeilijkheden en hem te waarschuwen voor de eventuele voorzienbare technische risico’s van het project. Hij moet de opdrachtgever ook raad geven over de mogelijke technische oplossingen en uitvoeringsmethodes die kunnen worden toegepast. Druist een door de opdrachtgever of aannemer voorgestelde uitvoeringsmethode integen de regels van de kunst, dan moet de architect hierop wijzen.

De architect moet de opdrachtgever ook bijstaan bij de keuze van de materialen. De architect wordt wegens zijn professionele vakkennis geacht in zijn lastenboek materialen voor te schrijven die aangepast zijn aan het gebruik waarvoor zij worden bestemd. Op de architect rust in dit verband niet alleen een mededelingsplicht, maar ook een waarschuwingsplicht. Wanneer het gebruik van een bepaald materiaal een bezwaar oplevert, dient de architect de opdrachtgever hiervan te verwittigen. Indien de opdrachtgever ondanks de raadgevingen van de architect beslist om het materiaal toch te gebruiken, hoort de architect zijn medewerking te weigeren als het gebruik van dit materiaal kan leiden tot het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gebouw of het bouwwerk. In de overige gevallen kan de architect zich door de opdrachtgever laten vrijstellen van zijn aansprakelijkheid.

• Advies inzake de noodzaak tot aanstelling van derden

Wanneer bepaalde studies of taken niet door de architect kunnen worden uitgevoerd - omwille van hun techniciteit en/of wanneer ze contractueel zijn uitgesloten uit de opdracht van de architect, zoals gespecialiseerde studies inzake stabiliteit en technieken, veiligheidcoördinatie, EPB- en ventilatieverslaggeving - dan moet de architect de opdrachtgever tijdig informeren omtrent de noodzaak om hiervoor een gespecialiseerd studiebureau aan te stellen.

• Budget

Krachtens artikel 16 van het Reglement van beroepsplichten moet de architect erop letten ontwerpen voor te stellen die binnen de grenzen blijven van het in de opdracht vastgestelde programma en eruit voortvloeiende begroting. Hoewel uit deze bepaling niet kan worden afgeleid dat het bouwbudget een objectief essentieel bestanddeel is van de architectenovereenkomst, vloeit er voor de architect wel een verplichting uit voort tot het verlenen van budgettaire bijstand aan de opdrachtgever.

Deze verplichting houdt in de eerste plaats in dat de architect zich in de fase van het voorontwerp informeert over de financiële mogelijkheden van zijn opdrachtgever en de financiële haalbaarheid van het voorgenomen bouwproject. Tijdens deze fase is het aangewezen dat de architect ook een eerste benaderende raming van de kostprijs van de werken te maken in functie van het programma en de omvang van het project. Ten slotte moet de architect het voorontwerp zodanig maken dat het binnen de grenzen blijft van de initieel, en voorlopig, geraamde bedrag.

Tijdens de fase van het definitief ontwerp dient de architect een gedetailleerd budget op te stellen en de opdrachtgever nauwkeurig te informeren omtrent de te verwachten kosten verbonden aan de realisatie van het definitief ontwerp.

• De bijstand bij de keuze van de aannemer en de aanbesteding

De architect kan de bouwheer bijstaan bij de keuze van de aannemer. Daarbij rust op de architect niet alleen de verplichting om zijn cliënt te informeren over de technische bekwaamheid van de aannemer, maar ook om hem in te lichten over de waarborgen die de aannemer biedt. Hij dient de opdrachtgever tevens in te lichten over de eventuele toepassing van de Woningbouwwet (ook bekend als de Wet Breyne). Het behoort daarentegen niet tot de opdracht van de architect om de aannemersovereenkomsten op te stellen die de opdrachtgever sluit. Het is evenmin de taak van de architect om juridisch advies te geven over de inhoud van de overeenkomsten die worden voorgesteld door een aannemer of bouwpromotor.

• Advies- en bijstandsverplichting

De advies- en bijstandsverplichting blijft niet beperkt tot de loutere technische aspecten van de uit te voeren werken, maar strekt zich ook uit tot andere domeinen die er onlosmakelijk mee verbonden zijn. De architect wordt onder meer geacht op de hoogte te zijn van de essentiële wettelijke en reglementaire bepalingen die op de constructie en inrichting van het gebouw van toepassing zijn en moet de bouwheer hierover inlichten. Dit onderdeel van de advies- en bijstandsverplichting vloeit voort uit het Reglement van beroepsplichten dat bepaalt dat de architect “waakt over het naleven van de wettelijke en reglementaire bepalingen die van toepassing zijn op de hem toevertrouwde opdracht”.

Van een architect kan enkel worden verwacht dat hij de opdrachtgever adviseert aangaande zaken die behoren tot de beroepskennis waarvoor elke architect verondersteld wordt te beschikken.

Voor het ereloon van de architect bestaan geen vaste tarieven. Om achteraf discussie te vermijden, maakt u het best van in het begin hierover duidelijke en sluitende afspraken.

Bij de bepaling van het ereloon dient u rekening te houden met de omvang van de opdracht en het bijhorende takenpakket van de architect. Een studie in 2015 uitgevoerd door de KU Leuven wees uit dat een nieuwbouw eengezinswoning van 200 m² gemiddeld 331 werkuren opslorpt, een grondige verbouwing van 200 m² gemiddeld 603 werkuren. Via de online rekentool kan u zelf berekenen hoeveel werkuren een architect gemiddeld presteert bij een nieuwbouw- of verbouwingsproject.

Een vrije onderhandeling over de overeenkomst voor de architectenopdracht is de regel. Wel is de architect verplicht om minstens de plannen op te maken die nodig zijn voor de aanvraag van de vergunning en controle uit te oefenen op de uitgevoerde werkzaamheden volgens de geldende wettelijke bepalingen. De taken van de architect kunnen worden uitgebreid. Hiervoor dient de architect een bijkomende vergoeding te ontvangen.

Het ereloon kan op verschillende manieren worden bepaald. Het kan worden berekend als percentage van de waarde van de reële bouwkost, het kan een forfaitair bedrag zijn, er kan een uurvergoeding overeengekomen worden of een combinatie van deze mogelijkheden afspreken. De architect moet op een duidelijke en voor de bouwheer begrijpelijke wijze omschrijven welke diensten hij contractueel levert en wat voor deze diensten aanrekent.

De betaling van het ereloon gebeurt meestal naarmate de werken vorderen en volgens de voorwaarden die in het contract zijn opgenomen.

Ja, in dit geval is het voorontwerp een prestatie in de precontractuele fase. Vaak levert de architect na een eerste gesprek en op vraag van de cliënt reeds heel wat prestaties met het oog op het verkrijgen van een architectenopdracht; zoals een onderzoek van de mogelijkheden van het bouwterrein, besprekingen van het programma. Deze prestaties dienen vergoed te worden, ook als er uiteindelijk geen architectenovereenkomst wordt gesloten. Het is wel aangewezen dat de architect zijn cliënt voorafgaand schriftelijk in kennis stelt van het uurtarief dat mogelijk zal worden aangerekend.

In afwachting dat de definitieve opdracht aan hem wordt toegekend, kan de architect een pre-contract opstellen. In een pre-contract kunnen partijen overeenkomen dat de architect een schetsontwerp opmaakt tegen een bepaald ereloon, waarna het de opdrachtgever vrij staat om al dan niet een opdracht aan de architect toe te kennen. Indien er wordt beslist samen verder te werken, dienen partijen vervolgens nog een definitieve architectenovereenkomst op te maken.

Op prestaties van architecten kan ook het auteursrecht van toepassing zijn. De webpagina Auteursrecht voor architecten: een gids levert u hierover meer informatie.

Bij het opstellen van een voorontwerp dient de architect bij de bouwheer te informeren naar de financiële mogelijkheden. De architect zal een summiere en benaderende raming van het project opmaken. Het voorontwerp moet passen binnen het budget dat de bouwheer opgeeft. Indien de architect een opdracht aanvaardt, geeft hij aan de opdrachtgever ook het signaal dat het project binnen de grootteorde van het budget valt. Het reglement van beroepsplichten verplicht de architect om de bouwheer budgettaire bijstand te verlenen.

De architect waakt over het bouwbudget. Hij zal dan ook in eerste instantie moeten nagaan of het vooropgestelde budget wel haalbaar is voor het bouwprogramma dat zijn opdrachtgever wil gerealiseerd zien. Desgevallend zal de architect zijn cliënt er op wijzen dat het project in de gegeven omstandigheden financieel niet realistisch is.

Wanneer in de loop van het project blijkt dat het budget niet zal kunnen worden gerespecteerd, kan dit aan verschillende factoren te wijten zijn: het bouwprogramma is gewijzigd, de bouwheer kiest duurdere materialen, de bouwkosten zijn meer gestegen dan redelijkerwijze voorzienbaar was op het moment van de eerste raming, enz … Soms ligt er ook een grote tijdspanne tussen het moment dat het budget werd vastgelegd en het moment waarop offertes worden ingediend. De rechtspraak aanvaardt dan ook een marge die, naargelang de concrete omstandigheden van het voorliggende geval, kan oplopen tot 15 % en zelfs meer.

De Orde van Architecten adviseert toekomstige bouwheren om bij de vaststelling van het budget voldoende transparant en in alle vertrouwen te communiceren met hun architect én in overleg voldoende marge in te bouwen.

Overeenkomstig artikel 20 van het Reglement van Beroepsplichten dient voor elke opdracht een schriftelijke overeenkomst opgesteld te worden en dit bij de aanvang van de architectenopdracht. 

De geschreven overeenkomst moet duidelijk de wederzijdse verplichtingen van de partijen vastleggen. Dit werd nader gepreciseerd in een aanbeveling van de Nationale Raad van de Orde onder de titel ‘Aanbeveling aangaande de toepassing van artikel 20 van het reglement van beroepsplichten’ (gepubliceerd op de website van de Orde).

Volgende taken kunnen aan de architect worden toevertrouwd:

• het verzamelen van de gegevens die nodig zijn voor het ontwerp (eigendomstitels, stedenbouwkundige gegevens, enz …);
• de schets en het voorontwerp;
• het administratief dossier en de eventuele onderhandelingen met de overheid voor het bekomen va de beoogde vergunningen ;
• het aanbestedingsdossier: plannen en bestekken;
• het uitvoeringsdossier en de opdracht voor de controle der werken;
• de bijstand bij de oplevering en het nazicht der rekeningen.

Hieronder vindt u een lijst van elementen die verplicht in uw overeenkomst moeten opgenomen worden:

• Identiteit van de partijen
• Omschrijving van de opdracht
• De te leveren diensten, wijze van uitvoering,…
• Uitvoeringsontwerp en de controle op de uitvoering van de werken.
• Gegevens inzake de verzekering (verzekeringsonderneming en polisnummer)
• Minstens bepaalbaar ereloon (het ereloon is bepaalbaar als de overeenkomst objectieve elementen bevat waardoor het kan worden bepaald zonder dat een nieuw akkoord tussen de partijen nodig is)
• Datum van de opmaak van de overeenkomst
• Ondertekening door de partijen
• Provinciale Raad van de Orde, waar architect op Tabel is opgenomen

Onderstaande elementen zijn aangewezen om opgenomen te worden in de overeenkomst:

• Gegevens met betrekking tot de bouwplaats (adres, oppervlakte, kadaster,…)
• Omschrijving van het bouwproject
• Richtdata start en einde werken
• Beschikbare budget en wat als het budget zou worden overschreden.
• Berekeningswijze van het ereloon, betalingsmodaliteiten, wat met de vergoeding van bijkomende prestaties (vb. veiligheidscoördinatie)…
• Melding van welke taken/studies worden uitbesteed aan studiebureaus en/of externen (bijv. studies inzake stabiliteit, verwarming, akoestiek, …). Omschrijving van de verantwoordelijkheden architect hierbij.
• Gegevens i.v.m. controle op uitvoering werken 
• Auteursrechten
• Modaliteiten in verband met de oplevering 
• Verplichtingen van de bouwheer
• Verzekeringsgegevens van de bouwheer
• Wat als de overeenkomst vroegtijdig zou worden beëindigd
• …

Op bouwspecialisten - architect, (onder)aannemer en studie- of controlebureaus - rust een tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken in bouwwerken als die:

• ernstig zijn en een bedreiging inhouden voor de stevigheid van het gebouw op korte of lange termijn,
• een gebouw of een groot onroerend werk aantasten dat één geheel vormt met het gebouw,
• het gevolg zijn van een fout van een bouwspecialist,
• verborgen zijn.

Let op dat in het contract de aansprakelijkheid niet beperkt wordt. Tien jaar is de algemene regel.

Ernstig gebrek

Niet iedereen interpreteert het begrip 'ernstig gebrek' op dezelfde manier. Scheuren in de gevel, vorstschade aan pannen of gevelstenen, verregaande vochtproblemen, het ontbreken van uitzettingsvoegen, verkeerde funderingen zijn typische voorbeelden van gebreken die als ernstig aanzien worden in tegenstelling tot bijvoorbeeld condensatie in dubbele beglazing, akoestische problemen of problemen met de bevloering.

Licht gebrek

Aannemer en architect zijn ook verantwoordelijk voor lichte verborgen gebreken. Dit zijn gebreken die niet konden worden ontdekt tijdens de voorlopige oplevering, maar die geen gevaar vormen voor de stabiliteit van (een deel van) de woning. Toch moet het probleem voldoende groot zijn zodat men het – indien het zichtbaar was – niet zou hebben aanvaard tijdens de oplevering.

Typische voorbeelden: een gebrekkige geluidsisolatie, condensatie in dubbele beglazing, buizen met een te kleine diameter of een te klein verval,…

Over de termijn waarbinnen een bouwspecialist verantwoordelijk blijft voor lichte gebreken, is niet iedereen het eens. Volgens sommigen geldt ook hiervoor een termijn van tien jaar, maar dat staat niet wettelijk vast zoals bij de tienjarige aansprakelijkheid.

Verborgen gebrek

Onder verborgen gebrek verstaat men een gebrek dat niet zichtbaar was op het ogenblik van de voorlopige of definitieve oplevering. Bovendien moet het gaan om een gebrek dat niet kon worden ontdekt door een aandachtig persoon met een normale kennis van de regels van het vak.

Expertise

Om aan te tonen dat de fout effectief bij een bouwspecialist ligt, is een expertise nodig. Dan heb je uitsluitsel over welke partij je moet aanspreken.

Er zijn verschillende types van fouten:

• de uitvoering beantwoordt niet aan de regels van het vak,
• de uitvoering is niet conform het lastenboek,
• er is sprake van een conceptie- of berekeningsfout,
• er zijn ondeugdelijke materialen gebruikt.
• Vanaf wanneer geldt tienjarige aansprakelijkheid?

Een belangrijk twistpunt is vanaf wanneer de aansprakelijkheid effectief begint te lopen. Als er maar één oplevering is geweest, loopt de aansprakelijkheid vanaf die oplevering. Is er een dubbele oplevering voorzien, dan wordt meestal aangenomen dat de aansprakelijkheid begint op het ogenblik van de definitieve oplevering (hiervan kan afgeweken worden). Herstellingswerken die uitgevoerd worden in het kader van deze aansprakelijkheid doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen.

Wanneer u van mening bent dat een architect een tekortkoming begaat in de uitoefening van zijn beroep of wanneer u tijdens het bouwproces gefundeerde bedenkingen hebt bij de werkwijze van uw architect, kan u een klacht indienen bij de Orde van Architecten. Vooraleer u dit doet kijkt u best eerst de overeenkomst en de verplichtingen van de architect na. U dient deze klacht schriftelijk (per e-mail of per post) te richten aan de provinciale raad van de Orde waarbij de architect is ingeschreven (raadpleeg hiervoor onze website). Achteraf krijgt u de bevestiging dat uw klacht werd ontvangen. 

Klachten worden altijd behandeld op een discrete en objectieve manier. Als klager wordt u niet verder in de procedure bij de Orde van Architecten betrokken. Voor alle duidelijkheid: de Orde van Architecten is enkel bevoegd voor deontologische kwesties, het kan zich niet uitspreken over technische kwesties.

Bij een technisch geschil hoeft u niet onmiddellijk naar de rechtbank te stappen, probeer best eerst met de betrokken partij(en) onderling tot een oplossing te komen. Wanneer u een tekortkoming vaststelt, dan kan u de aannemer en/of architect hiervoor in gebreke stellen. Dit doet u best via een aangetekend schrijven. Met deze ingebrekestelling maant u de aannemer of architect aan om de tekortkoming te verhelpen. Wanneer u dit nodig acht, kan u zich laten bijstaan door een onafhankelijk expert. Merkt u dat er ondanks alle verzoeningspogingen nog steeds de onwil is om de zaken te regelen, dan schakelt u best een advocaat in om u verder te adviseren en een eventuele gerechtelijke procedure in te leiden. 

U kan zich ook wenden tot de Verzoeningscommissie Bouw. Deze commissie komt tussenbeide in alle technische geschillen die rijzen tussen de consument en de architect en/of de aannemer(s) die betrokken zijn bij particuliere bouw– of renovatiewerken.

Als bouwheer heeft u de mogelijkheid om de samenwerking met uw architect vroegtijdig te beëindigen. Daarbij moet u wel weten dat:

- de bouwheer ten minste het ereloon verschuldigd blijft dat overeenstemt met de uitgevoerde prestaties, wat de architect tevens niet belet om daarenboven een aanklacht in te dienen voor het verkrijgen van een schadevergoeding voor het werk dat niet doorgaat;

- de bouwheer de uitvoering van de werken niet kan beginnen of voortzetten zonder een beroep te doen op een andere architect. Dat laatstgenoemde zich aan de opvolgingsregels bepaald onder artikel 26 Reglement van beroepsplichten dient te houden.

Belangrijk:  de ontwerpen van een architect vallen onder het auteursrecht. De toestemming van architect 1 is dus vereist om architect 2 het voorontwerp verder te laten uitwerken.

Instructies voor de bouwheer:

- de werkzaamheden kunnen niet worden verder gezet vooraleer de opvolgend/controlehoudend architect zijn/haar opdracht heeft aangevat

- aangaan van een schriftelijke architectenovereenkomst inzake de specifieke opdracht, onder voorbehoud van toelating tot opvolging door de provinciale Raad van de Orde van Architecten

- kennisgeving van deze aanstelling aan :

• - de Orde van Architecten
• - de vergunningverlenende overheid (Stad of Gemeentebestuur)
• - Agentschap R – O Vlaanderen (van de provincie waar het bouwproject gesitueerd
• is)
• - de EPB-verslaggever
• - de veiligheidscoördinator
• - afhandeling van de eventuele ereloonbetwisting (minnelijke afhandeling of procedure voor de rechtbank)

Instructies voor de eerst aangestelde architect en de bouwheer:

Het behoort aan de partijen zelf hun belangen te vrijwaren inzake hun wederkerige vorderingen, zowel wat aansprakelijkheid, verbreking en geldelijke vergoedingen betreft.

Elke partij wordt verzocht kopie van alle briefwisseling over te maken aan de Orde van Architecten