Veelgestelde vragen

Voor werken waarvoor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen nodig is, is in principe ook de medewerking van een architect verplicht.

Meer informatie hierover vindt u op de website van het omgevingsloket: www.omgevingsloketvlaanderen.be 

Met uw architect kan u bekijken welke vergunning u precies nodig hebt.

Bouwen of renoveren is in allereerste instantie dromen, knus wegdrijven op uw eigen verbeelding met als enige leidraad uw verlanglijstje. Maar dan moet uw droom in een concreet architecturaal project omgezet worden. Daarvoor heeft u een architect nodig die als het ware uw "alter ego" is: een man of vrouw die uw wensen weet om te zetten in nieuwe vormen en volumes die aansluiten bij uw persoonlijkheid en leefwereld.

Een stabiele vertrouwensrelatie tussen bouwheer en architect is de beste garantie voor een geslaagd project. Neem daarom de nodige tijd om een architect te kiezen die bij u past. De meeste architecten beschikken over een website waar zij zich profileren en referenties presenteren. U kan tijdschriften inkijken en ook huizen bezoeken. Ziet u een woning in de stijl die u ligt, dan kan u aanbellen en vragen wie de architect was en hoe de samenwerking verliep. Tevreden eigenaars, die in gelijkaardige omstandigheden gebouwd hebben, kunnen u zeker op weg helpen bij uw keuze. Als kandidaat-bouwer kan u ook uw licht opsteken bij vrienden of kennissen die reeds gebouwd of verbouwd hebben. Misschien helpt het verhaal van een vriend of het ontdekken van een droomwoning u om de juiste architect te vinden.

Eerste gesprek met de architect

Een eerste, verkennend, gesprek met een architect kan vrijblijvend zijn, dus zonder dat één van de partijen zich verder verbindt. Het laat toe kennis met elkaar te maken en eerste ideeën/visies af te toetsen. Tijdens zo’n eerste gesprek kunnen volgende punten afgetoetst worden: bouwstijl, budget, programma, planning enzovoort. De architect luistert dan naar uw wensen, licht zijn visie daarop toe, legt eventueel enkele referenties voor en verduidelijkt de grote lijnen van een mogelijke samenwerking.

Lijst van architecten

Elke persoon die in België het beroep van architect wil uitoefenen moet ingeschreven zijn bij de Orde van Architecten. Via de website van de Orde kan u een lijst bekomen van alle architecten in uw streek. Opgelet: architecten die ingeschreven zijn als ambtenaar mogen niet als zelfstandig architect optreden. De wet staat ze niet toe om een opdracht van u te aanvaarden.

Op zoek naar een architect? Maak dan zeker ook gebruik van de zoekmachine Vind een architect op onze website.

Overeenkomstig de wet (wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect) moet men een beroep doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering der werken, voor welke door de wetten, besluiten en reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd.

In de praktijk is de rol van de architect echter niet beperkt tot het tekenen van bouwplannen en het controleren van de uitgevoerde werken. Het omvat ook de praktische begeleiding doorheen het bouwproces op basis van de specifiek overeengekomen architectenopdracht.

Advies en bijstand

Daarnaast heeft de architect de plicht om advies en bijstand te verlenen aan de opdrachtgever. De draagwijdte van de advies-en bijstandsverplichting van de architect hangt af van de eigen kennis en competenties waarover de opdrachtgever beschikt met betrekking tot de oprichting van het bouwwerk waarvoor hij een beroep doet op een architect.

Bijstand technische en architecturale kant van het bouwen

De bijstand van de opdrachtgever bij de zuiver technische en architecturale aspecten van het bouwproject, behoort tot de kern van de advies- en bijstandsverplichting van de architect. Dit onderdeel van de advies- en bijstandsverplichting sluit immers rechtstreeks aan bij de verplichte bouwbijstand bij het opstellen van de plannen en behoort aldus tot het monopolie van de architect.

De architect is op de hoogte van de wettelijke en reglementaire bepalingen die van toepassing zijn op de constructie en inrichting van het gebouw. Hij kan u helpen bij het opvragen en vergelijken van offertes, daarbij rekening houdend met de vakbekwaamheid en referenties van de uitvoerders  en uw financiële slagkracht.

Hij moet de opdrachtgever ook raad geven over de mogelijke technische oplossingen en uitvoeringsmethodes die kunnen worden toegepast. Druist een door de opdrachtgever of aannemer voorgestelde uitvoeringsmethode in tegen de regels van de kunst, dan moet de architect hierop wijzen.

De architect moet de opdrachtgever ook bijstaan bij de keuze van de materialen. Omwille van zijn professionele vakkennis wordt de architect geacht in zijn bestek (lastenboek) materialen voor te schrijven die aangepast zijn aan het gebruik waarvoor zij worden bestemd. Op de architect rust in dit verband niet alleen een mededelingsplicht, maar ook een waarschuwingsplicht. Wanneer het gebruik van een bepaald materiaal een bezwaar oplevert, dient de architect de opdrachtgever hiervan te verwittigen.

Noodzaak tot aanstelling van derden

Wanneer bepaalde studies of taken niet door de architect kunnen worden uitgevoerd – omwille van hun techniciteit en/of wanneer ze contractueel zijn uitgesloten uit de opdracht van de architect, zoals gespecialiseerde studies inzake stabiliteit en technieken, veiligheidscoördinatie, EPB- en ventilatieverslaggeving – dan moet de architect de opdrachtgever tijdig informeren omtrent de noodzaak om hiervoor een gespecialiseerd studiebureau aan te stellen.

De keuze van de aannemer en de aanbesteding

De architect kan de bouwheer bijstaan bij de keuze van de aannemer. Daarbij rust op de architect niet alleen de verplichting om zijn cliënt te informeren over de technische bekwaamheid van de aannemer, maar ook om hem in te lichten over de waarborgen die de aannemer biedt.

Wettelijke en reglementaire bepalingen

De advies- en bijstandsverplichting blijft niet beperkt tot de loutere technische aspecten van de uit te voeren werken, maar strekt zich ook uit tot andere domeinen die er onlosmakelijk mee verbonden zijn. De architect wordt onder meer geacht op de hoogte te zijn van de essentiële wettelijke en reglementaire bepalingen die op de constructie en inrichting van het gebouw van toepassing zijn en moet de bouwheer hierover inlichten. Dit onderdeel van de advies- en bijstandsverplichting vloeit voort uit het reglement van beroepsplichten dat bepaalt dat de architect “waakt over het naleven van de wettelijke en reglementaire bepalingen die van toepassing zijn op de hem toevertrouwde opdracht”.

Wat betreft juridisch advies kan van de architect enkel worden verwacht dat hij de opdrachtgever adviseert aangaande zaken die behoren tot zijn beroepskennis.

Voor het ereloon van de architect bestaan geen vaste tarieven. Om achteraf discussie te vermijden, maakt u het best van bij het begin duidelijke en sluitende afspraken.

Bij de bepaling van het ereloon dient u rekening te houden met de omvang van de opdracht en het bijhorende takenpakket van de architect. Een studie in 2015 uitgevoerd door de KU Leuven wees uit dat een nieuwbouw eengezinswoning van 200 m² gemiddeld 331 werkuren opslorpt, een grondige verbouwing van 200 m² gemiddeld 603 werkuren. Via de online rekentool kan u zelf berekenen hoeveel werkuren een architect gemiddeld presteert bij een nieuwbouw- of verbouwingsproject.

Bepaling ereloon

Het ereloon kan op verschillende manieren worden bepaald. Het kan worden berekend als percentage van de waarde van de reële bouwkost, het kan een forfaitair bedrag zijn, er kan een uurvergoeding overeengekomen worden of u kan een combinatie van deze mogelijkheden afspreken. De architect moet op een duidelijke en voor de opdrachtgever begrijpelijke wijze omschrijven welke diensten hij contractueel levert en wat voor deze diensten aanrekent.

De betaling van het ereloon gebeurt meestal naarmate de werken vorderen en volgens de voorwaarden die in het contract zijn opgenomen. 

Raadpleeg de brochure Het gewicht van de architectenopdracht voor meer informatie over de bepaling van een correct ereloon.

Ja, in dit geval is het voorontwerp een prestatie in de precontractuele fase. Vaak levert de architect na een eerste gesprek en op vraag van de cliënt reeds heel wat prestaties met het oog op het verkrijgen van een architectenopdracht; zoals een onderzoek van de mogelijkheden van het bouwterrein en de besprekingen van het programma. Deze prestaties komen voor vergoeding in aanmerking, ook als er uiteindelijk geen architectenovereenkomst wordt gesloten. Het is wel aangewezen dat de architect zijn cliënt voorafgaand schriftelijk in kennis stelt van het uurtarief dat zou worden aangerekend.

Pre-contract

In afwachting dat de definitieve opdracht aan hem wordt toegekend, kan de architect een pre-contract opstellen. In een pre-contract kunnen partijen overeenkomen dat de architect een schetsontwerp opmaakt tegen een bepaald ereloon, waarna het de opdrachtgever vrij staat om al dan niet een opdracht aan de architect toe te kennen. Indien er wordt beslist om samen verder te werken, dienen beide partijen vervolgens nog een definitieve architectenovereenkomst op te maken.

Op prestaties van architecten kan ook het auteursrecht van toepassing zijn. De website Auteursrecht voor architecten: een gids levert u hierover meer informatie.

Het reglement van beroepsplichten verplicht de architect om de bouwheer budgettaire bijstand te verlenen. Deze verplichting houdt in dat de architect zich in de fase van het voorontwerp informeert over de financiële mogelijkheden van zijn opdrachtgever en de financiële haalbaarheid van het bouwproject. Tijdens deze fase is het aangewezen dat de architect ook een eerste benaderende raming van de kostprijs van de werken maakt. Ten slotte moet de architect het voorontwerp zodanig maken dat het binnen de grenzen blijft van het initieel, voorlopig geraamde bedrag.

Tijdens de fase van het definitief ontwerp dient de architect een gedetailleerd budget op te stellen en de opdrachtgever nauwkeurig te informeren omtrent de te verwachten kosten verbonden aan de realisatie van het definitief ontwerp.

Voldoende marge voorzien

Wanneer in de loop van het project blijkt dat het budget niet zal kunnen worden gerespecteerd, kan dit aan verschillende factoren te wijten zijn: een gewijzigd bouwprogramma, de bouwheer die duurdere materialen verkiest, bouwkosten die meer gestegen zijn dan was voorzien op het moment van de eerste raming, enzovoort. Soms ligt er een grote tijdspanne tussen het moment dat het budget werd vastgelegd en het moment waarop offertes worden ingediend. Ook dat kan een impact hebben. De rechtspraak aanvaardt dan ook een marge die, naargelang de concrete omstandigheden van het voorliggende geval, kan oplopen tot 15 % en zelfs meer.

Het is belangrijk dat u bij de vaststelling van het budget voldoende transparant en in alle vertrouwen communiceert met uw architect en in overleg voldoende marge inbouwt.

De architect is deontologisch verplicht een schriftelijke overeenkomst op te stellen voor elke opdracht die hij uitvoert. De overeenkomst moet duidelijk de wederzijdse verplichtingen van de partijen omschrijven.

In de praktijk is de rol van de architect niet beperkt tot het tekenen van bouwplannen en het controleren van de uitgevoerde werken. Ook volgende taken kunnen aan de architect worden toevertrouwd:

• het verzamelen van de gegevens die nodig zijn voor het ontwerp (eigendomstitels, stedenbouwkundige gegevens, …);
• de studie van het programma;
• de schets en het voorontwerp;
• het administratief dossier en de eventuele onderhandelingen met overheidsinstanties voor het bekomen van de beoogde vergunningen ;
• het aanbestedingsdossier: plannen en bestekken;
• het uitvoeringsdossier en de opdracht voor de controle der werken;
• de bijstand bij de oplevering en het nazicht van de rekeningen.

Hieronder vindt u een lijst van elementen die verplicht in uw overeenkomst moeten opgenomen worden:

• de identiteit van de partijen;
• de omschrijving van de opdracht;
• de te leveren diensten, wijze van uitvoering, …;
• het uitvoeringsontwerp en de controle op de uitvoering van de werken;
• de gegevens inzake de verzekering (verzekeringsonderneming en polisnummer)
• het minstens bepaalbaar ereloon (het ereloon is bepaalbaar als de overeenkomst objectieve elementen bevat waardoor het kan worden bepaald zonder dat een nieuw akkoord tussen de partijen nodig is);
• de datum van de opmaak van de overeenkomst;
• de ondertekening door de partijen;
• de provinciale raad van de Orde van Architecten onder dewelke de architect ressorteert.

Onderstaande elementen zijn aangewezen om opgenomen te worden in de overeenkomst:

• de gegevens met betrekking tot de bouwplaats (adres, oppervlakte, kadaster,…);
• de omschrijving van het bouwproject;
• de richtdata van de start en het einde van de werken;
• het beschikbare budget en wat als het budget zou worden overschreden;
• de berekeningswijze van het ereloon, betalingsmodaliteiten, wat met de vergoeding van bijkomende prestaties (vb. veiligheidscoördinatie)…;
• de melding van welke taken/studies worden uitbesteed aan studiebureaus en/of externen (bijv. studies inzake stabiliteit, verwarming, akoestiek, …). De omschrijving van de verantwoordelijkheden architect hierbij;
• de gegevens i.v.m. controle op de uitvoering van de werken;
• de auteursrechten;
• de modaliteiten in verband met de oplevering;
• de verplichtingen van de bouwheer;
• de verzekeringsgegevens van de bouwheer;
• wat als de overeenkomst vroegtijdig zou worden beëindigd.

De tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing op overeenkomsten die aannemers en architecten sluiten met hun opdrachtgever met het oog op het oprichten van een gebouw of een (groot) bouwwerk. De tienjarige aansprakelijkheid geldt eveneens voor stabiliteitsingenieurs. Ook een studiebureau technieken kan ertoe gehouden zijn.

Alleen gebreken die ernstig genoeg zijn om de stevigheid van een gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen vallen onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid. De tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing ongeacht of de gebreken zichtbaar zijn of verborgen zijn bij de aanvaarding.

Het is de opdrachtgever die het bewijs moet leveren van een contractuele tekortkoming in hoofde van de aannemer of architect. Let wel: de aannemer of architect kan niet worden aangesproken wanneer het gebrek het gevolg is van overmacht of een vreemde oorzaak.

Reëel risico voor stevigheid van het gebouw

Het is niet noodzakelijk dat het gebouw reeds geheel of gedeeltelijk teniet is gegaan op het ogenblik waarop de vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid wordt ingesteld. Het volstaat dat met zekerheid kan worden gesteld dat er een reëel risico bestaat dat het gebrek in min of meer korte tijd de stevigheid van het gebouw of een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang kan brengen.

Aldus kunnen stabiliteitsproblemen zoals abnormale scheurvormingen als gevolg van een onaangepaste fundering of vloerverzakkingen  beschouwd worden als een ernstig gebrek. Ook ernstige waterinfiltratie, het verrotten van een dakconstructie of roestvorming van gevelpanelen kan vallen onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid.

Start tienjarige aansprakelijkheidstermijn

Het aanvangspunt van de tienjarige aansprakelijkheidstermijn wordt bepaald door de datum waarop de werken of diensten zijn aanvaard. Het loutere feit dat de werken volgens de aannemer zijn voltooid, volstaat dan ook niet om de tienjarige termijn te doen aanvangen. Wanneer de oplevering van de werken in twee fasen gebeurt, dan loopt deze termijn in de regel vanaf de definitieve oplevering.

Wanneer u van mening bent dat een architect een tekortkoming begaat in de uitoefening van zijn beroep of wanneer u tijdens het bouwproces gefundeerde bedenkingen hebt bij de werkwijze van uw architect, kan u dit melden bij de Orde van Architecten. Vooraleer u dit doet kijkt u best eerst de overeenkomst en de verplichtingen van de architect na. Klachten moeten schriftelijk (per e-mail of per brief) gericht worden aan de provinciale raad van de Orde van Architecten waarbij de architect is ingeschreven (raadpleeg hiervoor onze website). Achteraf krijgt u de bevestiging dat uw klacht werd ontvangen.

Als klager wordt u niet verder betrokken in de procedure bij de Orde van Architecten. Voor alle duidelijkheid: de Orde van Architecten is enkel bevoegd voor deontologische kwesties, het kan zich niet uitspreken over technische kwesties.

Technisch geschil

Bij een technisch geschil hoeft u niet onmiddellijk naar de rechtbank te stappen, probeer best eerst met de betrokken partij(en) onderling tot een oplossing te komen. Wanneer u een tekortkoming vaststelt, dan kan u de aannemer en/of architect hiervoor in gebreke stellen.

U kan zich ook wenden tot de Verzoeningscommissie Bouw. Deze commissie komt tussenbeide in alle technische geschillen die rijzen tussen de consument en de architect en/of de aannemer(s) die betrokken zijn bij particuliere bouw– of renovatiewerken.

Vroegtijdige beëindiging van de samenwerking

Als bouwheer heeft u de mogelijkheid om de samenwerking met uw architect vroegtijdig te beëindigen. Daarbij moet u wel weten dat:

• De bouwheer ten minste het ereloon verschuldigd blijft dat overeenstemt met de uitgevoerde prestaties. De architect kan aanspraak maken op een schadevergoeding voor het werk dat niet kan doorgaan.
• De bouwheer de uitvoering van de werken niet kan beginnen of voortzetten zonder een beroep te doen op een andere architect. En dat laatstgenoemde zich aan de opvolgingsregels bepaald onder artikel 26 van het Reglement van beroepsplichten dient te houden.

Belangrijk: de ontwerpen van een architect vallen onder het auteursrecht. De toestemming van architect 1 is dus vereist om architect 2 het voorontwerp verder te laten uitwerken.

Instructies voor de bouwheer:

• de werkzaamheden kunnen niet worden verder gezet vooraleer de opvolgend/controlehoudend architect zijn/haar opdracht heeft aangevat
• aangaan van een schriftelijke architectenovereenkomst inzake de specifieke opdracht, onder voorbehoud van toelating tot opvolging door de provinciale raad van de Orde van Architecten
• kennisgeving van deze aanstelling aan:
  - de Orde van Architecten
  - de vergunningverlenende overheid (stad of gemeentebestuur)
  - Departement Omgeving (de locatie van de provincie waar het bouwproject gesitueerd is)
  - de EPB-verslaggever
  - de veiligheidscoördinator
• afhandeling van de eventuele ereloonbetwisting (minnelijke afhandeling of procedure voor de rechtbank)

Instructies voor de eerst aangestelde architect en de bouwheer:

• Het behoort aan de partijen zelf hun belangen te vrijwaren inzake hun wederkerige vorderingen, zowel wat aansprakelijkheid, verbreking en geldelijke vergoedingen betreft.

Om in België het beroep te mogen uitoefenen, moeten architecten ingeschreven zijn op een tabel van de Orde of op een lijst van stagiairs.

De Orde van Architecten is er in de eerste plaats voor het algemeen belang. Haar kernopdracht bestaat enerzijds uit het opstellen van de voorschriften van de plichtenleer voor wie het beroep van architect in België uitoefent en anderzijds dient de Orde te waken over de naleving van deze voorschriften van deze plichtenleer.

In de praktijk is de rechtstreekse dienstverlening die de Orde aan derden kan bieden dan ook eerder beperkt. De wet voorziet evenwel de volgende omstandigheden:

• Het verstrekken van een document dat bevestigt of een architect al dan niet op een tabel of op een lijst van stagiairs is ingeschreven. Deze informatie kan ook rechtstreeks op de website van de Orde worden verkregen.
• In geval van betwisting over het bedrag van de honoraria, kan de Orde op gezamenlijk verzoek van de architect en van zijn cliënt het bedrag ervan vaststellen. Op verzoek van de rechtbanken en hoven geeft de Orde tevens advies omtrent de bepaling en het bedrag van de erelonen.
• De provinciale raden van de Orde kunnen ook worden geraadpleegd met het oog op de naleving van de verzekeringsplicht door een architect.