Generaties clashen op de vastgoedmarkt

Een woning aankopen, we doen het steeds later

Jonge koppels stellen de aankoop van hun eerste woning steeds langer uit. In 2019 was 36 jaar de gemiddelde leeftijd waarop koppels hun eerste woning kochten, terwijl dat in 2007 nog gemiddeld 31 jaar was. Ook alleenstaanden betreden de vastgoedmarkt later. Zij kopen gemiddeld op 37 jaar hun eerste starterswoning, tegenover 34 jaar in 2007. Dat blijkt uit een onderzoek van de woningmarkt en het leengedrag van de Belg door Immotheker Finotheker. De studie maakt een analyse van de klanten die voor de eerste keer een woning kochten in het jaar 2007 en 2019, om de evolutie over een periode van 13 jaar te achterhalen.

Generaties clashen

De stijging van de vastgoedprijzen is één van de belangrijkste redenen waarom er meer wordt geleend. Voor koppels bedroeg de aankoopprijs van de eerste woning in 2007 gemiddeld 211.855 euro. Intussen is dat al 282.261 euro (+33%). John Romain: “Wie jonger is dan 40 jaar, de zogenaamde millennial-generatie, moet daardoor de aankoop van een eerste woning wel uitstellen. De generatie verliest de clash met de kapitaalkrachtigere 40-plussers van generatie X, die meer verdienen, veel meer eigen middelen hebben en daardoor de vastgoedprijzen ook opdrijven. De koppels van generatie X hebben gemiddeld 122.000 euro aan eigen middelen, dat is 27% meer dan de millennials. Toch vissen beide generaties in hetzelfde vastgoedsegment, met woningen van 250.000 tot 350.0000 euro.”

De hogere vastgoedprijzen worden niet gecompenseerd door een stijging van het gezinsinkomen. Het gemiddelde maandelijkse netto inkomen steeg van 3.305 euro in 2007 tot 3.851 euro in 2019 (+16,5%). John Romain: “In werkelijkheid ligt het netto inkomen van de koppels echter 7,4% lager, want de inflatie is sneller gestegen dan het inkomen.” Idem bij de alleenstaanden, die in 2019 konden terugvallen op een maandelijks gemiddeld netto inkomen van 2.322 euro. Dat is een stijging van 17% tegenover 2007. Rekening houdend met de inflatie ligt hun inkomen 7% lager dan in 2007.

We financieren meer zelf

Niet alleen zijn woningen duurder geworden, kopers moeten ook een groter deel van hun projectkosten zelf financieren. Tot enkele jaren geleden konden jonge kopers nog relatief makkelijk 100% of meer van de aankoopsom lenen. Voor koppels steeg de gemiddelde eigen inbreng met bijna een kwart (24,8%), van 57.757 euro in 2007 tot 72.081 euro in 2019. Voor alleenstaanden steeg de eigen inbreng met 27,3%, van 53.747 euro in 2007 tot 68.396 euro in 2019.

Zitten we te zwaar in de schulden?

Kopers profiteren van de historisch lage rentevoeten op de hypotheekmarkt. Koppels die in 2007 een woonlening afsloten, betaalden een rente van gemiddeld 4,6%. Vorig jaar was dat nog slechts 2,02%. Daartegenover staat wel dat er veel meer wordt geleend. Terwijl koppels in 2007 voor hun eerste woning een woonkrediet afsloten van gemiddeld 177.981 euro, was dat in 2019 al gestegen tot gemiddeld 241.003 euro. Daardoor spenderen koppels ondanks de lage rentevoeten toch iets meer aan de afbetaling van hun lening dan 12 jaar geleden. Het gemiddelde aflossingsbedrag steeg van 1.010 euro in 2007 naar 1.094 euro in 2019. Tegelijkertijd daalde de gemiddelde looptijd van 25 naar 23 jaar. Alleenstaanden spendeerden in 2019 gemiddeld 734 euro aan de afbetaling van hun lening, dat is 10 euro me er dan i n 2007.

John Romain: “Voor een gelijkaardig maandelijks aflossingsbedrag kan je vanwege de forse rentedaling in 2019 natuurlijk veel meer lenen, waardoor de schulden zijn gestegen. Toch wil dat nog niet zeggen dat we te veel schulden hebben, want de aflossing blijf ongeveer gelijk. De looptijd van de leningen is flink ingekort tegenover 2007, waardoor kopers in totaliteit minder aan kapitaal en intresten terugbetalen. Dat de Nationale Bank heeft ingegrepen, wijst er evenwel op dat er in de markt ook excessen zijn.”

Lenen voor een woning wordt in 2020 moeilijker

“Het wordt in 2020 moeilijker om te lenen voor een woning, omdat de Nationale Bank strengere regels oplegt aan hypothecaire leningen”, zegt John Romain. In de praktijk komt het erop neer dat de meeste jonge kopers die voor het eerst een woning aankopen nog maximaal 90% van het aankoopbedrag kunnen lenen. Je moet met andere woorden zelf beschikken over 10% van de waarde van de woning, plus de registratierechten en notariskosten voor de aankoop en de lening.

Als het gaat om jonge mensen die voor het eerst een woning aankopen, mag de kredietverstrekker voor 35% van de kredieten die hij toekent toch nog meer dan 90% van de aankoopsom lenen. En 5% mag nog een lening aangaan tot 105%. John Romain: “Of je boven de 90% van de aankoopwaarde kunt lenen, zal vooral afhangen van de kwaliteit van je dossier en van je kredietverstrekker. Iedere bank bepaalt haar eigen beleid, maar in de praktijk zullen banken en verzekeraars die 35% vooral voorbehouden voor de hogere inkomens en de nieuwbouwprojecten. Zelden of nooit zullen ze nog quotiteiten (de verhouding tussen het ontleende bedrag en de waarde van de woning) toestaan van meer dan 100%. Al is het maar om een aanzuigeffect van moeilijke en risicovolle dossiers te vermijden.”

Conclusie: Is een eigen woning nog haalbaar voor de jongeren?

Jongeren hebben vandaag viermaal pech:

• Ze moeten opboksen tegen de generatie van 40-plussers, de doorstromers en de investeerders die hogere lonen hebben en veel meer eigen middelen inbrengen. Zij stuwen de vastgoedprijzen hoger.
• De beperkingen van de Nationale Bank zorgen ervoor dat starters niet meer dan 90% van de aankoopprijs kunnen lenen. Slechts 35% van de starters mag lenen tot 100%. Daardoor zullen 10 à 15% van de jongeren geen krediet meer kunnen krijgen.
• Wie als starter een lening aangaat met een quotiteit hoger dan 90%, moet bij de banken voortaan ook een rentetoeslag van 1% betalen tegenover kopers die kunnen lenen met een quotiteit van 80% of minder. Deze forse verhoging van de woonkredietrente gebeurt op de kap van vooral jonge mensen die minder eigen middelen hebben en een eigen woning willen kopen van 200.000 à 300.000 euro.
• De afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen scheelt maandelijks 150 euro in de portemonnee van koppels. Bij alleenstaanden is dat maandelijks 75 euro.

Toch is het voor jongeren niet allemaal kommer en kwel. Door de hele lage rente is een woning nog steeds haalbaar voor wie jonger is dan 40 jaar en dus tot de zogenaamde millennial-generatie behoort. John Romain: “Deze generatie is wel gedwongen de aankoop van de eerste woning steeds langer uit te stellen, zodat er ook meer kan worden gespaard. Jonge kopers zullen nog meer gebruik maken van Hotel Mama – vandaag doet 1 op 2 millennials dat al – en zullen nog meer moeten rekenen op financiële steun van de ouders, want de overheid laat hen vandaag in de kou.”

Bijlage: wie zijn die millennials eigenlijk?

Millennials zijn rijkelijk opgevoed en willen de levensstijl die ze thuis genoten hebben gewoon verderzetten. Ze studeren langer, willen zich ontplooien en volop van het leven genieten alvorens belangrijke engagementen aan te gaan en blijven daarvoor langer thuis. Dat ze langer en langer in Hotel Mama blijven wonen tegenover vroeger, blijkt uit cijfers van het statistiekbureau Statbel. Nagenoeg 50% woont nog thuis en zij moeten daar in de meeste gevallen geen huur voor betalen. Ze besparen hiermee volgens het Centrum voor budgetadvies en -onderzoek (CEBUD) 700 euro per maand. Zeker vanaf de tweede helft van hun twintiger jaren kunnen ze zo flink sparen voor een eigen woning. Geen wonder dat veel millennials daarom liever wachten met de aankoop van een eerste woning en kiezen voor Hotel Ma ma. Thuis kunnen ze de lotto winnen.

Nog enkele frappante cijfers:

• 50% van de twintigers wonen nog thuis op kosten van de ouders
• Een forse stijging tegenover vroeger, blijkt uit cijfers van het statistiekbureau Statbel.
• “Doordat we steeds later trouwen (gemiddeld 30,7 jaar), samenwonen (29,5 jaar) en aan kinderen beginnen (29 jaar), blijft er meer geld over voor de aankoop van een huis.”

Cijfers van statistiekbureau Statbel:

• 60% kocht in 2019 zijn eerste woning als koppel zonder kinderen en 35% was single.

Cijfers van Immotheker Finotheker.

• De helft van de Vlamingen krijgt van familie een financieel duwtje in de rug wanneer ze hun eerste woning willen kopen.
• Gemiddeld krijgen ze 37.000 euro cadeau van hun ouders. Eén op de vijf Vlamingen leent daarnaast ook goedkoop geld van familie, gemiddeld 28.000 euro. Dat blijkt uit een recente enquête uitgevoerd door onderzoeksbureau iVox in opdracht van vastgoedexpert Hillewaere bij 1.000 Vlamingen tussen 25 en 40 jaar oud. Opvallend nog: liefst één op de drie Vlamingen vindt het maar normaal dat hij van zijn omgeving financiële steun krijgt.

Bron: Immotheker Finotheker