Vastgoedprijzen in 2021 gaan minstens 3% hoger. Twintigers en dertigers kunnen niet meer volgen.

Hogere vastgoedprijzen

In 2021 zet de prijsstijging op de woningmarkt zich verder door. Adviesbureau Immotheker Finotheker houdt rekening met een gemiddelde prijsstijging van minstens 3%. Ook dit jaar wordt vastgoed dus duurder. “Daar zal pas verandering in komen wanneer de werkloosheid in ons land oploopt, de investeerders het laten afweten en de rente fors oploopt. Daar is vooralsnog geen sprake van”, zegt John Romain van Immotheker Finotheker. Zo heeft de Belgische economie wel een klap gekregen van de coronacrisis, maar door de steunmaatregelen van de overheid is de werkloosheid nog niet aanzienlijk opgelopen. Daardoor bleef ook de koopkracht en het consumentenvertrouwen relatief intact.

Ook de historisch lage rentetarieven spelen in de kaart van de vastgoedmarkt. De rente is verder gedaald van gemiddeld 2,02% in 2019 naar 1,67% in 2020. Romain: “Deze daling is volledig toe te schrijven aan de verscherpte concurrentie tussen de banken om de betere klanten met woonkredieten tot 90% quotiteit (verhouding leenbedrag/waarde van de woning) binnen te halen. 90% is voor starters immers de norm van de Nationale Bank van België om te lenen. De mensen met een kredietdossier boven de 90% quotiteit betalen het gelag. Dat treft natuurlijk vooral jongeren die minder gespaard hebben. We verwachten met de huidige economische vooruitzichten zeker geen stijging van de woonkredietrente dit jaar.”

Minder transacties, forse prijsstijgingen

Het aantal vastgoedtransacties ging vorig jaar naar beneden in ons land, zo leren cijfers van Notaris.be: -2,7% tegenover 2019. In Vlaanderen ging het om een krimp van -4,2%, in Brussel -4,8%, maar in Wallonië lichtjes toe met +0,8%. Minder vraag en toch werden woonhuizen in België gemiddeld 5,7% duurder. Terwijl de vastgoedprijzen de pan uit swingen, springen de eerste knipperlichten op oranje.

Veel minder leners, hogere kredietbedragen

De cijfers van de Nationale Bank omtrent de woonkredieten schetsen een veel negatiever beeld. Het aantal woonkredieten voor aankoop, nieuwbouw en aankoop plus verbouwing daalde in 2020 globaal met 27,8% tegenover 2019. Het gemiddeld kredietbedrag steeg met 8,5%.

Vreemde vaststelling en schaarste op de vastgoedmarkt

Het is een vreemde vaststelling in 2020 als we de vergelijking maken met 2019: er zijn maar 2,7% minder vastgoedtransacties en toch daalt het aantal woonkredieten met 27,8%. Romain: “Er zijn dus heel wat kopers op de woningmarkt die geen woonkrediet nodig hebben om vastgoed te kopen. Daarnaast heerst er schaarste op de vastgoedmarkt. Het afschaffen van de woonbonus in Vlaanderen heeft een aanbodtekort veroorzaakt. Dat is nog steeds niet weggewerkt. Bovendien aarzelden een derde van de Belgen om hun huis op de markt te brengen in 2020. Dit zet zich ook door in 2021 met min 23% volgens aan bevraging van immoweb.”

Jongere kopers kunnen niet meer volgen

De forse prijsstijging zijn een probleem voor jongere kopers, nu de Nationale Bank ook een hogere eigen inbreng oplegt. Wie koopt en leent heeft daardoor in 2020 een veel grotere eigen inbreng op tafel gelegd dan het jaar voordien. Het gaat om een stijging van 34,2%, zo blijkt uit cijfers van Immotheker Finotheker.

Over alle leeftijdsgroepen heen bedroeg de gemiddelde eigen inbreng 113.827 euro in 2020. De 40-plussers (dat is ook de grootste groep van kopers) heeft een eigen inbreng van 155.949 euro. Ter vergelijking: de eigen inbreng in de leeftijdscategorie van 30 tot 35 jaar bedraagt gemiddeld 108.880 euro en bij de 25- tot 30-jarigen is dat gemiddeld 72.958 euro. Romain: “De oudste groepen die kopen en lenen worden steeds groter. Ze hebben veel meer eigen inbreng en drijven samen met de kopers die geen woonkrediet nodig hebben de prijzen dus fors omhoog.”

Voor veel twintigers en dertigers is de aankoop van een eigen woning daardoor een onhaalbare droom. Ze zijn gedwongen hun aankoop uit te stellen. Nu al is de gemiddelde leeftijd van vastgoedkopers in ons land gestegen naar 42 jaar ( notaris.be). De gemiddelde leeftijd echter van vastgoedkopers die een woonkrediet nodig hebben ligt bij Immotheker Finotheker op 37 jaar. Het aandeel van de jongeren tot 35 jaar bedroeg nog 67,8% in 2011, nu 10 jaar later is hun aandeel verwaterd naar 43,7%.

Bron: Immotheker Finotheker