Aanbeveling contract architect - opdrachtgever

Art. 1 De noodzaak van een geschreven overeenkomst

Artikel 20 van het Reglement van Beroepsplichten, goedgekeurd bij K.B. van 18 april 1985, bevestigt de noodzaak van een geschreven overeenkomst.
Deze overeenkomst dient de voornaamste elementen van de betrekkingen tussen de bouwheer en de architect nauwkeurig te preciseren, in overeenstemming met de onderverdeling van de opdracht zoals omschreven in dit artikel. Hetgeen tussen de partijen werd overeengekomen en gepreciseerd moet schriftelijk vastgelegd worden; inzake de bewijsvoering, zoals geregeld door het Burgerlijk Wetboek, meer bepaald in artikel 1341, geldt dit als vanzelfsprekend.
Het is aan te raden ook elke andere opdracht, dan de normale opdracht, schriftelijk vast te leggen.

Art. 2 Tijdstip waarop de overeenkomst dient ondertekend te worden

De overeenkomst dient zo spoedig mogelijk ondertekend te worden.
Zodra de opdracht waarmee hij gelast wordt omschreven is, dient de architect, samen met zijn cliënt, het architectuurontwerp te verduidelijken. Het is in het belang van de bouwheer dat hij de draagwijdte van zijn verbintenis kent. De architect van zijn kant moet zijn opdracht en zijn vergoeding kennen.
In sommige gevallen kan de omvang van de opdracht niet van bij het begin gepreciseerd worden; de partijen komen dan ten minste overeen dat ze hun voorafgaande intenties via briefwisseling aan mekaar te kennen zullen geven. In andere gevallen wordt een overeenkomst ondertekend voor het maken van een voorstudie en een analyse van programma en budget, of wordt een protocol of een intentieverklaring voor de voorbereidende fase van het architectuurontwerp – met omschrijving van de inhoud – ondertekend.
Welke formule men ook toepast, twee essentiële elementen dienen ondubbelzinnig vastgelegd te worden: de vrijheid voor elke partij om aan de onderhandelingen een einde te stellen en de wijze van vergoeding van de architect.

Art. 3 Inhoud van de overeenkomst

Aangezien zich veel verschillende situaties kunnen voordoen is het de Orde niet mogelijk om een eenvormige overeenkomst op te leggen.
De Orde kan evenwel, ten indicatieven titel, verschillende modelovereenkomsten voorstellen. De architect gaat volgende elementen na en preciseert ze:

3.1 Identificatie van de partijen 

De bouwheer dient volledig geïdentificeerd te worden; als het een natuurlijke persoon betreft dienen de naam (voor een gehuwde vrouw: de meisjesnaam), de voornamen, de burgerlijke stand, het beroep, de nationaliteit en de woonplaats vermeId te worden.
Voor een privé-bouw en indien de bouwheer gehuwd is, is het raadzaam na te gaan of de echtgeno(o)t(e) eveneens de overeenkomst dient te ondertekenen.
Voor de rechtspersonen dienen de handelsnaam, de zetel, het eventuele nummer in het handelsregister en de organen die hen statutair vertegenwoordigen vermeld te worden. De architect dient de identiteit van de architect, of architecten die aan het project samenwerken en er de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid van dragen, te vermelden.
Als het om een associatie gaat zal de zetel vermeld worden. In geval van tussenkomst van niet-architecten, dient de opdracht van deze personen in een afzonderlijke overeenkomst vastgelegd te worden.

3.2 Identificatie van de bouwplaats

Voor zover ze reeds bekend is, moet de voorziene bouwplaats nauwkeurig gelokaliseerd worden. De overeenkomst zal een verklaring van de bouwheer bevatten aangaande zijn eigendomstitel of andere titels. Een verandering van bouwplaats geeft niet noodzakelijk aanleiding tot verbreking van de overeenkomst.

3.3 Bepaling van het bouwwerk

De overeenkomst vermeldt om welke categorie van bouwwerk het gaat (volgens de referentienormen), evenals het programma en het budget.
De architect informeert de bouwheer aangaande de mogelijke wijzen van gunning van een opdracht aan de aannemer en de partijen komen ter zake overeen.

3.4 Opdracht en verplichting van de architect

De opdracht van de architect wordt omschreven in overeenstemming met artikel 20 van het Reglement van Beroepsplichten en met de aanbevelingen van de Orde ter zake.

Het is daarenboven nuttig aan te stippen dat:

• behoudens uitdrukkelijk tegenstrijdig beding, de architect ermee belast is te controleren of de uitgevoerde werken in overeenstemming zijn met hetgeen werd overeengekomen en met de regels van de kunst; deze controle houdt enkel een algemene leiding der werken in, met uitsluiting van een permanent toezicht;
• wanneer de bouwheer technische raadgevers aanduidt om bepaalde problemen te behandelen, het aan de architect toekomt om de nodige richtlijnen te geven teneinde de respectieve controles te coördineren en dat deze technische raadgevers zelf de verantwoordelijkheid van bedoelde controles en hun uitvoering blijven dragen;
• in geval de technische raadgevers afzonderlijk optreden, de architect er zich van vergewist dat de studies van deze raadgevers overeenstemmen met het architectuurontwerp en dat hij er de coördinatie en integratie van op zich neemt. Hij staat evenwel niet in voor de controle van die technische studies die niet tot zijn bevoegdheid behoren.

Wanneer twee of meer architecten gelijktijdig of achtereenvolgens optreden, dient de opdracht, waarmee elke architect zal belast worden, aangeduid te worden. De overeenkomst kan tevens de termijn aanduiden binnen dewelke de architect zijn prestaties moet volbrengen.

In dat geval dient de architect de nodige aandacht te schenken aan de gevolgen inzake de waarborgen die zijn verzekeringscontract biedt in geval van niet gerechtvaardigde overschrijding van de overeengekomen termijnen.
De architect kan eventueel met aanvullende of bijkomende opdrachten belast worden, zoals: presentatiemaquette, bijkomende kopieën van plans en documenten, opdrachten inzake de periodieke herziening van het budget, uitvoeringstype van de uitrusting, planning van de werf enz...

3.5 Ereloon van de architect

De overeenkomst legt nauwkeurig de wijze van vaststelling der erelonen vast (berekeningsbasis en berekeningsvoeten); ze stelt de data van opeisbaarheid en van betaling vast. De overeenkomst zal tevens de aanpassing aan de evolutie van de index en de nalatigheidsintresten vaststellen evenals hun wijze van toepassing.
Tenslotte bepaalt de overeenkomst ook de eventuele vergoeding van kosten zoals verplaatsingskosten, uitzonderlijke representatiekosten, enz...
Ze zal het toepasselijk uurtarief vermelden voor eventuele bijkomende prestaties, bepaald in de overeenkomst.

3.6 Aansprakelijkheid van de architect en verzekering

De overeenkomst maakt melding van de verzekeringswaarborg of waarborgen geldend in het raam van de opdracht. Dit betreft enerzijds de architect, en anderzijds de bedoelingen van de andere partners in de bouwhandeling en meer bepaald van de bouwheer.
(Zie alinea 2 van artikel 15 van het Reglement van Beroepsplichten.)
Het is wenselijk dat de architect in de overeenkomst aanstipt dat hij niet instaat voor de financiële gevolgen van de vergissingen en fouten van de andere partners bij het bouwen zoals, de aannemer, de ingenieur, enz...; noch dat hij aansprakelijk kan gesteld worden voor de verborgen conceptiegebreken van materialen en gefabriceerde of geprefabriceerde elementen.
De architect kan nog met zijn cliënt overeenkomen dat hij ten opzichte van de bouwheer geen enkele aansprakelijkheid in solidum aanvaardt met een andere partij in het bouwgebeuren.

3.7 Auteursrechten

De overeenkomst bepaalt de rechten van de architect hieromtrent. Ze zal eventueel voorzien in het recht dat de architect zich voorbehoudt om eenzelfde project te reproduceren of opnieuw te gebruiken.

3.8 Verplichting van de bouwheer

De overeenkomst legt de verplichting van de bouwheer vast.
Bij wijze van voorbeeld:

• de bouwheer bepaalt en zorgt voor het nodige budget voor het vastgestelde programma en zorgt ervoor dat de kredieten bijtijds vrijgegeven worden; hij brengt de architect op de hoogte van de bedragen die aan de aannemer gestort worden;
• de bouwheer ondertekent alle aanvragen nodig voor het bekomen van de vergunningen voor de overeengekomen werken en oefent persoonlijk alle middelen van beroep uit tegenover de betrokken overheid of tegenover derden. Alle administratieve of burgerlijke documenten betreffende het ontwerp worden zonder verwijl aan de architect overgemaakt;
• de bouwheer kiest competente bouwvakkers die een bewijs van erkenning en registratie kunnen voorleggen. De bouwheer houdt in zijn keuze ook rekening met de solvabiliteit van de uitvoerders en met de verzekering van de burgerlijke aansprakelijkheid;
• vanaf de aanvang der werken moet de bouwheer het gebouw verzekeren tegen risico's van brand, waterschade, storm, hagel, sneeuw, glasbreuk, burgerlijke aansprakelijkheid van het gebouw, lichamelijke schade aan bezoekers;
• van bij de voorlopige oplevering moet de bouwheer het gebouw onderhouden als een goede huisvader; hij zorgt voor de toegankelijkheid ervan en neemt alle nodige schikkingen met het oog op de uitbatingsmogelijkheden.

De bouwheer dient daarenboven de werken die hij zelf uitvoert te beëindigen volgens de regels van de kunst en binnen de overeengekomen termijnen.

3.9 Oplevering

De overeenkomst preciseert de verplichtingen van de partijen bij de opleveringen.
Ze bevestigt tenslotte dat de opleveringen schriftelijk dienen te gebeuren, in de vorm van tegensprekelijk opgestelde notulen, door alle partijen ondertekend.
De wederzijdse handelingen bij de oplevering, zoals de betaling van het saldo van de aanneming, de bezetting, de onvoorwaardelijke inbezitname kunnen gelden als voorlopige oplevering.
Het is nuttig eraan te herinneren dat de partijen kunnen overeenkomen dat de voorlopige oplevering de aanvaarding inhoudt, in hoofde van de bouwheer, van het bouwwerk in zijn zichtbare staat en derhalve het beginpunt uitmaakt van de tienjarige waarborg.
Bij gebrek aan preciseringen in de overeenkomst beschouwt de rechtspraak dat de tienjarige aansprakelijkheid ingaat vanaf de definitieve oplevering.

3.10 Einde van de overeenkomst en van de opdracht van de architect

Indien de definitieve oplevering niet werd aangevraagd binnen de in het lastenboek voorziene termijnen, is het einde van de opdracht van de architect bepaald op de datum die voor deze definitieve oplevering werd voorzien.

3.11 Vervroegde opzegging

De overeenkomst bepaalt de voorwaarden van een dergelijke opzegging en de eventuele schadeloosstellingen.

3.12 Referenties en toekenning van rechtsbevoegdheid

De overeenkomst bepaalt nauwkeurig de referentie-elementen betreffende de wederzijdse verplichtingen van de partijen: wetgeving, plichtenleer, normen, barema's, aanbevelingen, enz.. . De overeenkomst bepaalt welke instanties bevoegd zijn om de geschillen tussen de partijen te behandelen (hoven, rechtbanken, arbitragekamers, raden van de Orde, enz...)

Goedgekeurd door de Nationale Raad in zijn zitting van 11 oktober 1985.