Uitvoering van de werken
De architect doet de controle op de uitvoering van de werken. De aannemer moet de werken uitvoeren volgens de regels der kunst en volgens de door de architect gegeven richtlijnen.
Taken van de architect
De invulling van de taken van de architect hangt af van de complexiteit en de kenmerken van het (ver)bouwproject.
Onderstaande taken zijn noodzakelijk om te komen tot een uitvoering van de werken:
- Controle op de uitvoering van de werken
De architect is wettelijk verplicht om de uitgevoerde werken te controleren. Dit betekent dat hij geregeld de uitgevoerde werken van de aannemer inspecteert en nagaat of deze overeenstemmen met de afgeleverde omgevingsvergunning, de plannen en het bestek. De architect gaat ook na of de aannemer de vooropgestelde uitvoeringstermijnen naleeft.
De vereiste periodiciteit van de controle is afhankelijk van de omvang, de complexiteit en de vooruitgang van de werf, het aantal aanwezige aannemers en de moeilijkheidsgraad van de werken.
Let wel: de architect is geen toezichthouder, opzichter of werfleider. Hij geeft geen opdrachten aan de werknemers en hij ziet niet toe op de goede uitvoering, noch op het goed functioneren van zaken van technische of technologische aard die deel uitmaken van het construeren. Deze verantwoordelijkheden vallen onder de aannemer. Hij moet de werken uitvoeren volgens de regels der kunst en volgens de richtlijnen die gegeven werden door de architect.
- Opstellen van de werfverslagen
In een werfverslag kan de architect noteren en vastleggen wat op de werf gebeurt en wat er wordt besproken. Belangrijke instructies en aspecten kunnen worden meegenomen in de werfverslagen. Bij eventuele discussies kunnen werfverslagen dienen om bepaalde zaken te helpen bewijzen.
- Bijstand verlenen bij de oplevering
De architect levert u bijstand bij de oplevering met de aannemer(s).
(Voor de oplevering, zie: taken van de opdrachtgever)
De architect is tijdens elke bouwfase gehouden om zijn deontologische verplichtingen na te leven. Deze worden omschreven in het Reglement van beroepsplichten.
Aanvullende taken
Deze taken kunnen door de architect worden uitgevoerd, maar ook door een andere bouwprofessional. Maak hierover altijd duidelijke afspraken.
- Controle van de tussentijdse (vorderingsstaten) en de finale afrekeningen
In functie van de vordering van de werfwerkzaamheden overeenkomstig het lastenboek.
- Bijstand bij het aanvragen van toelagen en vergoedingen
- Bijstand bij procedures die voorafgaan aan het starten van de werf
- Nazicht van technische documenten die door de aannemers worden aangeleverd
- Nazicht van de technische interventies met de plannen
- Nakijken of de technische plannen (HVAC, …) in overeenstemming zijn met de architectuurplannen.
- Opstellen van een lijst van gebreken en tekortkomingen
De architect kan vaststellen wat de eventuele waardeverminderingen voor het project kunnen zijn en oplijsten welke sancties eruit zouden kunnen voortvloeien.
Verplichtingen en taken van de opdrachtgever
- Plaatsbeschrijving van aanpalende woningen en overname gemene muur
- Zorgen voor de vereiste vergunningen
Omgevingsvergunning, milieuvergunning, exploitatievergunning, kapvergunning ...
- Planning en uitvoering garanderen
Het is de taak van de opdrachtgever om ervoor te zorgen dat de werken kunnen starten en de planning kan gerespecteerd worden. Het bouwterrein moet dus toegankelijk zijn en de uitvoeringsplannen tijdig beschikbaar. Die verantwoordelijkheden gelden gedurende de hele uitvoeringstijd van de werken.
- Veiligheid garanderen
De opdrachtgever staat in voor de veiligheid en de coördinatie op de werf. Als er meerdere aannemers aan het werk zijn op het bouwterrein, dan moet u een beroep doen op een veiligheidscoördinator.
- Controleplicht
Als opdrachtgever moet u nagaan of uw aannemer fiscale of sociale schulden heeft, vooraleer u zijn facturen betaalt. Heeft de aannemer schulden, dan moet u 15 % van het bedrag van de factuur (zonder btw) inhouden en doorstorten aan de fiscus. Verlies deze controleplicht zeker niet uit het oog.
- Goedkeuren van de werfverslagen
-
Voorlopige oplevering en definitieve oplevering
De oplevering is een belangrijke mijlpaal: ze markeert het einde van de werf en bewijst dat de aannemer zijn verplichtingen is nagekomen. Met de oplevering van de werken verklaart de opdrachtgever dat hij de bouw of renovatie zonder reserves aanvaardt.
De oplevering gebeurt in twee keer: een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. Als de wet Breyne van toepassing is, is die tweevoudige oplevering verplicht.
De voorlopige oplevering is in de eerste plaats het feit dat de werken voltooid zijn en dat u uw intrek hebt genomen in de woning. Daardoor kan de aannemer normaal gesproken het saldo van de prijs opeisen en start de periode waarin u een grondige controle van de werken kunt uitvoeren.
Met de definitieve oplevering erkent u na een bepaalde periode dat de werken goed zijn uitgevoerd. Daardoor:
- wordt de aannemer ontheven van zijn aansprakelijkheid voor eventuele zichtbare gebreken (behalve degene die u bij de oplevering hebt gemeld of die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen);
- gaat de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer in (aansprakelijkheid gedurende 10 jaar voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of een van de essentiële delen daarvan in het gedrang brengen).
De Wet Breyne
De Wet Breyne beschermt de aankoop van een woning op plan of de aankoop van een te bouwen woning en is enkel van toepassing voor zover het goed in België is gelegen en bestemd is voor bewoning. Deze wet voorziet onder meer een verplichte waarborg, die de koper beschermt tegen de eventuele insolvabiliteit van de verkoper en een vergoeding biedt ingeval van een gebrekkige uitvoering van de werken.
De Wet Breyne schrijft voor dat de oplevering van een nieuwbouw in twee fasen moet gebeuren. In eerste instantie de voorlopige oplevering en, minstens een jaar later, de definitieve oplevering.
Voor aannemingswerken die niet onder het toepassingsgebied vallen van de Wet Breyne geldt dergelijke verplichting niet, maar heel vaak wordt contractueel in een gelijkaardige regeling voorzien. De tweefasige oplevering is dan ook een ingeburgerde werkwijze.
Meer informatie over de wet Breyne vindt u op economie.fgov.be.
Verplichtingen en taken van de aannemer
- Uitvoering van de werken volgens de aannemingsovereenkomst (termijn en prijs), de plannen en het bestek, en volgens de regels van de kunst.
De regels van de kunst kent geen wettelijke definitie. Maar het komt erop neer dat u van uw aannemer mag verwachten dat hij over de bijzondere kennis voor zijn beroep beschikt en de werken ook overeenkomstig de regels uitvoert.
- Overhandigen van het verzekeringsattest
Vooraleer het werk aan te vatten, moeten aannemers en de andere dienstverleners in de bouwsector een verzekeringsattest overhandigen aan de opdrachtgever en aan de architect. Indien nodig, moet deze laatste het attest opeisen. (Zie ook: controle verzekering bouwpartners)
- Informatie-, waarschuwings- en raadgevingsplicht
De aannemer heeft de verplichting om zijn opdrachtgever, voor het aanvatten van de werken waarvoor hij wordt gecontacteerd, correct te informeren over de keuze van de materialen en technieken en de wijze van de uitvoering van de werken.
- Materialen goedkeuren
Het goedkeuren van materialen die op de werf geleverd worden, valt onder de verantwoordelijkheden van de aannemer.
- Voorlopige oplevering en definitieve oplevering
Laatste aanpassing: .